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GRAF BRÜHL Online-Magazin

Kosten für Versi­che­rung gegen Miet­aus­fall­ri­siko umla­ge­fähig

Bundes­ge­richtshof entschied zugunsten des Vermie­ters

In einem Rechts­streit, der sich über Jahre und mehrere Instanzen hinzog, weigerte sich einer der Bewohner eines Miets­hauses, einen bestimmten Prämi­en­an­teil zu zahlen, der über die Neben­kosten auf die Mieter umge­legt wurde. Dieser Anteil sicherte den Eigen­tümer des Hauses gegen Miet­aus­fall, der infolge eines Gebäu­de­scha­dens einge­treten wäre. Der Mieter argu­men­tierte, im Rahmen der Neben­kos­ten­ab­rech­nung seien nur Kosten für Versicherungen umla­ge­fähig, die der Wieder­be­schaf­fung und Wieder­her­stel­lung der versi­cherten Sache dienen.

In der Tat schließen Haus­ei­gen­tümer eine Gebäude­versicherung ab, bevor sie ihre Immo­bilie oder Teile der Immo­bilie vermieten. Diese umfasst gemeinhin eine Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­rung, die bei sämt­li­chen Schäden wie Feuer‑, Sturm‑, Wasser- oder sons­tige Elemen­tar­schäden eintritt. Die Kosten dafür werden in der Tat im Rahmen der Betriebs­kos­ten­rech­nung auf sämt­liche Mieter umge­legt. Das ist recht­lich korrekt und nach­voll­ziehbar. Schließ­lich dient diese Prämie dem Schutz aller Bewohner und Besu­cher des Hauses.

Mieter zwei­felt Umla­ge­recht an

Der Mieter argu­men­tierte aller­dings, die Versi­che­rung des Miet­aus­fall­ri­sikos bewahre ledig­lich vor einem wirt­schaft­li­chen Folge­schaden. Eine solche Absi­che­rung diene nicht dem Schutz des Gebäudes, sondern ledig­lich der wirt­schaft­li­chen Leis­tungs­fä­hig­keit des Vermie­ters. Dafür müssten die Mieter seiner Meinung nach nicht gerade stehen.

Mit Urteil vom 6. Juni 2018 (VIII ZR 38/17) lehnte der Bundes­ge­richtshof (BGH) diesen Einwand dieser Tage ab. Anders als die Vorin­stanzen, sahen die Richter die Klage des Vermie­ters auf Zahlung des Neben­kos­ten­an­teils, der ihm vom Mieter verwei­gert wurde, als gerecht­fer­tigt. Sie gaben der Revi­sion gegen die Entschei­dung des Beru­fungs­ge­richts daher am 22. Oktober 2019 statt. Haben die Miet­ver­trags­par­teien die Umlage der Kosten der Gebäude­versicherung auf den Mieter verein­bart, so die Richter, sind auch die Kosten eines in der Gebäude­versicherung mitver­si­cherten Miet­aus­falls infolge eines Gebäu­de­scha­dens umla­ge­fähig.

Mieter profi­tieren von Versi­che­rungs­schutz

Nach der Über­zeu­gung des BGH gehört die von dem Kläger abge­schlos­sene Gebäude­versicherung als Gesamt­heit zu den übli­chen Sach­ver­si­che­rungen gegen Elemen­tar­schäden. Dazu würde auch die Versi­che­rung gegen Miet­aus­falls infolge von Gebäu­de­schaden gehören. Diese sei im übrigen seit Langem ein markt­üb­li­cher Bestand­teil einer Gebäude­versicherung.

Schließ­lich, so die Richter würde ein Mieter im Scha­dens­fall vom Abschluss einer Gebäude­versicherung dieser Art profi­tieren. Wenn er beispiels­weise leicht fahr­lässig einen Schaden an der Miet­sache verur­sache, sei er selbst dadurch geschützt. Aufgrund seines Miet­ver­trages sei er nicht verpflichtet, einen solchen Schaden auf eigene Kosten besei­tigen zu lassen. Eine Befreiung von dieser Verpflich­tung bestehe auch im Hinblick auf einen durch eine Gebäude­versicherung abge­deckten Miet­aus­fall.

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