Können Kosten der „All-Risk-Versicherung“ auf Mieter umgelegt werden?
Neues BGH-Urteil zu Schadenbegrenzung bei Mietausfall
Hauseigentümer schließen gewöhnlich eine Gebäudeversicherung ab, bevor sie ihre Immobilie oder Teile der Immobilie vermieten. Diese umfasst gemeinhin eine Sach- und Haftpflichtversicherung, die für sämtliche Schäden aufkommt, die den Schutz der Bewohner und Besucher des Hauses beeinträchtigen könnten. Die Kosten dafür werden im allgemeinen im Rahmen der Betriebskostenrechnung auf sämtliche Mieter umgelegt. Das ist rechtlich korrekt und nachvollziehbar. Schließlich kommt die Prämien allen Mietern zugute.
Mieter verweigert Zahlung der Mietausfallversicherung
Dieser Tage jedoch kam ein Fall vor Gericht, der ein wenig komplizierter war. Der Eigentümer eines Hauses hatte eine sogenante „All-Risk-Versicherung“ abgeschlossen. Sie umfasst nicht nur Entschädigung bei primärer Schadenbehebung, sondern kommt auch für etwaigen Mietverlust im Umfang von 24 Monaten auf. Sollte ein Teil des Gebäudes, – beispielsweise eine Wohnung oder das Dachgeschoss oder der Keller, – derart stark beschädigt worden sein, dass er unbewohnbar geworden ist, kommt nicht der Mieter dieses Gebäudeteils, sondern die Versicherung für die Miete auf.
Nachdem ein Bewohner des Hauses entdeckt hatte, dass die Kosten für diesen Mietverlust in der Betriebskostenrechnung berücksichtigt werden, weigerte er sich dafür aufzukommen. Er wolle keineswegs dafür geradestehen, dass der Eigentümer keine Miete erhält, wenn ein Teil des Gebäudes durch Brand, Wasser oder ähnliches Schaden erlitten habe. Zwei Jahre blieb er dem Vermieter die Beiträge schuldig.
Der Eigentümer des Hauses zog vor Gericht, doch der Fall war nicht leicht zu beurteilen. Warum sollten einzelne Mieter für einen Schaden aufkommen, der sie nicht persönlich betreffe? Der Schluldige hatte schließlich seine Betriebskosten pünktlich bezahlt. Allein den Anteil für die Versicherung hatte er ausgespart, eine Versicherung, die offenkundig dem Eigentümer umfangreicheren finanziellen Schutz liefert, als den einzelnen Bewohnern des Hauses. Entsprechend wurde das Gesuch in erster Instanz abgelehnt.
Lt. BGH ist die „All-Risk“ Teil der umlegbaren Betriebskosten
Doch der Eigentümer gab sich nicht so leicht geschlagen. Er meldete Revision an und zog vor den Bundesgerichtshof. In zweiter Instanz hatte er schließlich Erfolg. Der BGH entschied, dass die Beiträge für eine Sach- und Haftpflichtversicherung wie die „All-Risk“ grundsätzlich Teil der Betriebskosten seien. Sie umfassten schließlich sämtliche Ausgaben, die dem Schutz des Gebäudes seinen Besuchern und Bewohner diene. Käme eines der Gebäudeteile zu Schaden, müsste die Versicherung dafür aufkommen, auch für den dabei entstandenen Mietausfall. Da sämtliche Mieter sich die Betriebskosten teilen, müssten sie anteilig auch für den Mietverlust aufkommen.
Das eine zieht das andere nach sich. Auch wenn die Beanstandungen des Mieters verständlich ist, hat er den Forderungen seines Hauseigentümers nachzukommen. Immerhin bleibt ihm die Option, das Gebäude wieder zu verlassen. Er muss schließlich nicht in einem Haus leben, dessen Eigentümer ausgerechnet eine „All-Risk-Versicherung“ abgeschlossen hat.
