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Können Kosten der „All-Risk-Versi­che­­rung“ auf Mieter umge­legt werden?

Neues BGH-Urteil zu Scha­den­be­gren­zung bei Miet­aus­fall

Haus­ei­gen­tümer schließen gewöhn­lich eine Gebäude­versicherung ab, bevor sie ihre Immo­bilie oder Teile der Immo­bilie vermieten. Diese umfasst gemeinhin eine Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­rung, die für sämt­liche Schäden aufkommt, die den Schutz der Bewohner und Besu­cher des Hauses beein­träch­tigen könnten. Die Kosten dafür werden im allge­meinen im Rahmen der Betriebs­kos­ten­rech­nung auf sämt­liche Mieter umge­legt. Das ist recht­lich korrekt und nach­voll­ziehbar. Schließ­lich kommt die Prämien allen Mietern zugute.

Mieter verwei­gert Zahlung der Miet­aus­fall­ver­si­che­rung

Dieser Tage jedoch kam ein Fall vor Gericht, der ein wenig kompli­zierter war. Der Eigen­tümer eines Hauses hatte eine sogen­ante „All-Risk-Versi­che­rung“ abge­schlossen. Sie umfasst nicht nur Entschä­di­gung bei primärer Scha­den­be­he­bung, sondern kommt auch für etwaigen Miet­ver­lust im Umfang von 24 Monaten auf. Sollte ein Teil des Gebäudes, – beispiels­weise eine Wohnung oder das Dach­ge­schoss oder der Keller, – derart stark beschä­digt worden sein, dass er unbe­wohnbar geworden ist, kommt nicht der Mieter dieses Gebäu­de­teils, sondern die Versi­che­rung für die Miete auf.

Nachdem ein Bewohner des Hauses entdeckt hatte, dass die Kosten für diesen Miet­ver­lust in der Betriebs­kos­ten­rech­nung berück­sich­tigt werden, weigerte er sich dafür aufzu­kommen. Er wolle keines­wegs dafür gera­de­stehen, dass der Eigen­tümer keine Miete erhält, wenn ein Teil des Gebäudes durch Brand, Wasser oder ähnli­ches Schaden erlitten habe. Zwei Jahre blieb er dem Vermieter die Beiträge schuldig.
Der Eigen­tümer des Hauses zog vor Gericht, doch der Fall war nicht leicht zu beur­teilen. Warum sollten einzelne Mieter für einen Schaden aufkommen, der sie nicht persön­lich betreffe? Der Schlul­dige hatte schließ­lich seine Betriebs­kosten pünkt­lich bezahlt. Allein den Anteil für die Versi­che­rung hatte er ausge­spart, eine Versi­che­rung, die offen­kundig dem Eigen­tümer umfang­rei­cheren finan­zi­ellen Schutz liefert, als den einzelnen Bewoh­nern des Hauses. Entspre­chend wurde das Gesuch in erster Instanz abge­lehnt.

Lt. BGH ist die „All-Risk“ Teil der umleg­baren Betriebs­kosten

Doch der Eigen­tümer gab sich nicht so leicht geschlagen. Er meldete Revi­sion an und zog vor den Bundes­ge­richtshof. In zweiter Instanz hatte er schließ­lich Erfolg. Der BGH entschied, dass die Beiträge für eine Sach- und Haft­pflicht­ver­si­che­rung wie die „All-Risk“ grund­sätz­lich Teil der Betriebs­kosten seien. Sie umfassten schließ­lich sämt­liche Ausgaben, die dem Schutz des Gebäudes seinen Besu­chern und Bewohner diene. Käme eines der Gebäu­de­teile zu Schaden, müsste die Versi­che­rung dafür aufkommen, auch für den dabei entstan­denen Miet­aus­fall. Da sämt­liche Mieter sich die Betriebs­kosten teilen, müssten sie anteilig auch für den Miet­ver­lust aufkommen.

Das eine zieht das andere nach sich. Auch wenn die Bean­stan­dungen des Mieters verständ­lich ist, hat er den Forde­rungen seines Haus­ei­gen­tü­mers nach­zu­kommen. Immerhin bleibt ihm die Option, das Gebäude wieder zu verlassen. Er muss schließ­lich nicht in einem Haus leben, dessen Eigen­tümer ausge­rechnet eine „All-Risk-Versi­che­rung“ abge­schlossen hat.

Ande­rer­seits kommt der BGH-Beschluss Haus­ei­gen­tü­mern und gewis­ser­maßen auch ihren Mietern entgegen. Die „All-Risk“ liefert im Scha­den­fall umfas­senden Schutz und ist Immo­bi­li­en­in­ves­toren jeden­falls zu empfehlen. Auch Mieter können zufrieden sein, wenn der Eigen­tümer gegen Miet­aus­fall geschützt ist, sonst fallen die Folgen mögli­cher­weise auf sie zurück. Nach­voll­ziehbar ist aus dieser Perspek­tive auch, dass dieje­nigen für die Versi­che­rungs­bei­träge aufkommen, die in der Immo­bilie wohnen und sie täglich nutzen.

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