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GRAF BRÜHL Online-Magazin

Deutsch­land bleibt gesuchter Invest­ment­standort für Handels­zen­tren

Handels­im­mo­bi­lien bleiben auch in Zukunft gesuchte Inves­ti­ti­ons­ob­jekte

Bäcker, Lebens­mit­tel­händler und Allge­mein­arzt – alles dicht beiein­ander. Das ist bei für den Verbrau­cher die Premi­um­va­ri­ante. Wer den Arzbe­such mit einem Einkauf verbinden und anschlie­ßend noch einen Sonn­tags­ku­chen bestellen kann, kommt weiterhin regel­mäßig in das Einkaufs­zen­trum vor Ort. Was für den einzelnen Verbrau­cher funk­tio­niert, klingt auch für Inves­toren über­zeu­gend. Handels­im­mo­bi­lien, in denen der Bran­chenmix stimmt und die Miet­aus­las­tung dauer­haft gesi­chert ist, bleiben auch in Zukunft gesuchte Inves­ti­ti­ons­ob­jekte.

Fond­ma­nager erwarten laut Retail Real Estate Report 2017 neue Rekord­ergeb­nisse für diesen Inves­ti­ti­ons­markt. „Deutsch­land ist ein gesuchter Invest­ment­standort, und wir gehen davon aus, dass das auch 2018 so bleiben wird“, meint Jan Linsin, Leiter Rese­arch bei CBRE Deutsch­land. Nachdem 2016 rund 12,8 Mrd. Euro in deut­sche Handels­im­mo­bi­lien inves­tiert wurden, seien es im ersten Halb­jahr 2017 6,3 Mrd. Euro gewesen.

Anleger setzen weiter auf Qualität und Sicher­heit

Trotz dieses Invest­ment­booms setzen Anleger weiter auf Qualität und Sicher­heit. „Objekte mit Entwick­lungs- und Opti­mie­rungs­be­darf werden gemieden, da diese das Risiko erhöhen“, sagt Thomas Kuhl­mann, Vorstands­mit­glied der Hahn-Gruppe und Mit-Heraus­geber des Jahres­re­ports.

Es geht so weit, dass Inves­toren eine Immo­bilie lieber behalten würden, selbst wenn der Preis steige. Der Markt werde von inlän­di­schen Inves­toren domi­niert, die sich lang­fristig enga­gieren wollen. Große offene deut­sche Fonds würden kaum verkaufen, da sie nicht wissen, wie sie das Geld wieder anlegen sollen.

Mangel an Vorzugs­im­mo­bi­lien im Einzel­han­del­be­reich

Trotz wach­sender Nach­frage führt dieses konser­va­tive Verhalten mittel­fristig zu einem Mangel an Vorzugs­im­mo­bi­lien im Einzel­han­del­be­reich, beson­ders in den Metro­polen. Die Anleger müssten zuneh­mend auf Regio­nal­zen­tren auswei­chen, aber auch dort suchen sie Verläss­lich­keiten wie boni­täts­starke Nutzer, ein voll vermie­tetes Objekt, hohe Ausstat­tungs­qua­lität oder Mieter mit lang­fris­tige Verträgen.

Stabi­li­sie­rend wirken bei Mieter­ak­quisen inter­es­san­ter­weise der Lebens­mit­tel­ein­zel­handel und das Droge­rie­ge­schäft. Es gibt einzelne Unter­neh­mens­ketten, die sich dabei beson­derer Beliebt­heit erfreuen. Im ersten Halb­jahr 2017 lagen so zum Beispiel dm Droge­rien, Rewe, Ross­mann, Edeka, Netto und Aldi ganz vorn.

Positiv bemerkbar macht sich in diesem Zusam­men­hang, dass der Online-Handel mit Lebens­mit­teln bei 1,2 Prozent am Gesamt­um­satz weiterhin relativ gering ausfällt. Nach Wachs­tums­raten in den Vorjahren um die vierzig Prozent waren es 2016 nur noch über­schau­bare zehn Prozent, mit denen die Online­um­sätze deutsch­land­weit zulegten. Die meisten Verbrau­cher scheinen ihre Produkte doch selbst einkaufen zu wollen.

Eine passende Ergän­zung in Fach­marktszen­tren können Reise­agen­turen, Anwalts­kanz­leien oder auch, wie oben ange­deutet, Arzt­praxen sein. Sie gelten zwar als anspruchs­volle, aber treue Mieter. Wenn es zum Standort passt, verbindet der Verbrau­cher den Besuch bei ihnen gerne mit einem Einkauf.

Konstanzer „Lago“ auch in 2017 das Shop­ping­center mit der besten Bewer­tung

Wie wichtig die rich­tige Mischung von Bran­chen in Handels­zen­tren ist, zeigt sich bei der jähr­li­chen landes­weiten Bewer­tung von Shop­ping­cen­tern. Auf Platz eins behaup­tete sich dort auch 2017 wieder das „Lago“ in Konstanz. Zwar halten ihm Bran­chen­kenner zu Gute, dass es, unweit der Schweiz gelegen, vom Einkaufs­tou­rismus profi­tiere, und das Ranking eben daher lang­fristig domi­niere, aber Manager Peter Herr­mann hebt hervor, dass er und seine Mitar­beiter schließ­lich das ganze Jahr über an der Opti­mie­rung des Centers arbeiten würden. So gebe es allein zwei Restau­rants, die bis nach Mitter­nacht geöffnet seien, was in Einkaufs­cen­tern abso­lute unüb­lich sei. Auch das neue Park­leit­system hätte zur Quali­täts­stei­ge­rung beigetragen. Auf zehn bis zwölf Neuver­mie­tungen pro Jahr könne er inzwi­schen verweisen. Inzwi­schen stünden sogar schon einzelne Mode­bran­chen bei ihm Schlange. „Nach Timmy Hilfinger und Massimo Dutti kommt jetzt Joop“, berichtet Herr­mann stolz.

„Citti“ in Kiel auf Platz zwei

Ganz ausge­zeichnet schloss auch der Shop­ping-Center „Citti“ in Kiel ab. Das Nord­deut­sche Handels- und Immo­bi­li­en­un­ter­nehmen erhielt die meisten Punkte bei der Bewer­tung aus Sicht der Mieter. „Citti“ hat sich aller­dings auf das Manage­ment von allein unter­neh­mens­ei­genen Centern spezia­li­siert. Als reiner Dienst­leister zu arbeiten, lehnt die Eigen­tü­mer­fa­milie Lütje ab.

Platz drei teilen sich drei Center aus Meck­len­burg-Vorpom­mern, der „Hanse-Center“ in Bent­wisch, der „Elisen-Park“ in Greifs­wald und der „Strel­a­park“ in Stral­sund. Die Schluss­lichter sämt­li­cher 260 Einkaufs­cen­tren, die in die Wertung kamen, liegen in Duis­burg, Speyer und München, die Königs­ga­lerie, die Post­ga­lerie und das Mira.

Hervor­zu­heben ist bei der Bewer­tung regio­naler Shop­ping-Center die Bedeu­tung von Park­plätzen. Dafür muss nicht nur der notwen­dige Raum vorhanden sein, sondern auch eine voraus­schau­ende Planung und Finan­zie­rung. Sieb­zehn der besten Center deutsch­land­weit bieten kosten­loses Parken an.

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