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GRAF BRÜHL Online-Magazin

Denk­mal­schutz grund­sätz­lich als Gefah­rerhö­hung angeben

Vor Erwerb histo­ri­scher Bausub­stanz Rück­sprache mit Spezia­listen drin­gend ange­raten

Immo­bi­lien mit histo­ri­scher Bausub­stanz

Beim Erwerb ihrer Immo­bilie hatte das Ehepaar Fischer Wert darauf gelegt, dass sie zur histo­ri­schen Bausub­stanz der schwä­bi­schen Klein­stadt gehörte, aus der Frau Fischer selbst stammte. Schließ­lich entschieden sie sich für eines der alten Bürger­häuser aus dem 12. Jahr­hun­dert, unweit des histo­ri­schen Altmarkts. Beide waren sich darin einig gewesen, dass sie ihr Geld in ein Haus inves­tieren wollten, das unter Denk­mal­schutz stand. Alle Betei­ligten, Stadt­väter wie Anwohner und Vorbe­sitzer wussten: Das alte Haus war bei den Beiden in guten Händen.

Kurz nachdem der Kauf­ver­trag unter­schrieben worden war, rollten schon die ersten Hand­werker an. Es galt, das Dach zu sanieren und die Fenster zu erneuern. Auch an den Innen­räumen musste vieles repa­riert werden. Die alten Decken galt es, neu aufzu­ar­beiten, die bemalten Balken wieder instand­zu­setzen. Auch die histo­ri­schen Böden mit den breiten Dielen konnten alle gerettet werden. Die Arbeiten dauerten an, doch nach zwei Jahren war die Immo­bilie bezugs­fertig. Das Eigen­tümer-Ehepaar bezog die Bel-Etage, während die Wohnungen im Erdge­schoss und im zweiten Stock­werk Wohnungen unter­ver­mietet wurden.

Wieder­in­stand­set­zungen sind aufwän­diger

Allein beim Versi­che­rungs­schutz waren die neuen Eigen­tümer leider schlecht beraten. Prämien wurden ihnen zuge­sagt, die allen­falls auf einen Neubau zuge­troffen hätten. Kaum waren nach Jahren die ersten Schäden aufge­treten, zeigte sich, dass die Zusagen nicht weit genug fassten. Die Wieder­in­stand­set­zung einer denk­mal­ge­schützten Zimmer­decke ist nach einem Wasser­schaden nun einmal aufwän­diger, als die einer modernen weißen Wand.

Denk­mal­schutz ist in den Verträgen grund­sätz­lich als Gefah­rerhö­hung anzu­geben

Er fällt unter die Klausel „behörd­liche Wieder­her­stel­lungs­be­schrän­kungen“. Gleich­zeitig sollte bei denk­mal­ge­schützten Häusern aufgrund der Indi­vi­dua­lität und Beson­der­heit der Bauwerke in Bezug auf die Bauaus­füh­rung und die Bauwerk­stoffe eine vom Übli­chen abwei­chende bzw. hinaus­ge­hende Bewer­tung erfolgen und in der Wert­ermitt­lung (und damit in der Prämi­en­fin­dung) geson­dert berück­sich­tigt werden.

Im Gegen­satz zu heutigen Bauweisen ist bei denk­mal­ge­schützten Häusern darauf zu achten, inwie­weit beson­dere, heute nicht mehr übliche Baustoffe oder Bautech­niken bei der Gebäu­de­her­stel­lung zur Ausfüh­rung kamen. Sofern vorhanden, müssen diese immer geson­dert erfasst und preis­lich berück­sich­tigt werden. Können denk­mal­ge­schützte Gebäude mit den heute übli­chen Bauma­te­ria­lien und tech­ni­schen Baustoffen herge­stellt werden, so ist auch kein geson­derter Zuschlag notwendig. Sind die Abwei­chungen zu heute übli­chen Ausfüh­rungen über­schaubar, so können diese über pauschale prozen­tuale Zuschläge berück­sich­tigt werden.

Bei größeren Abwei­chungen ist eine Anpas­sung über prozen­tuale Zuschläge nicht mehr möglich. Hier müssen die Kosten dann spezi­fisch ermit­telt werden. In derar­tigen Fällen sollte die Wert­ermitt­lung von einem Bausach­ver­stän­digen ausge­führt werden.

in der Praxis erheb­liche Probleme bei der Gebäude­versicherung

Das Ehepaar Fischer steht mit seinen Sorgen nicht alleine da. Auch wenn der Anteil aller in Deutsch­land unter Denk­mal­schutz stehenden Gebäude nur ca. 1,5 ‑1,8 Prozent des versi­cherten Gesamt­be­standes sämt­li­cher Mitglieds­un­ter­nehmen des GDV beträgt, bereitet es in der Praxis erheb­liche Probleme, für diese Objekte in der Gebäude­versicherung eine sach- und bedarfs­ge­rechte Wert­ermitt­lung vorzu­nehmen. Problem in Sachen Denk­mal­schutz ist nicht zuletzt, dass die Gesetz­ge­bung nicht einheit­lich ist. Jedes Bundes­land hat sein eigenes Denk­mal­schutz­ge­setz. Hinzu kommen die zahl­rei­chen unter­schied­li­chen Meinungen und Ausle­gungen. Öffent­li­ches Inter­esse ist nicht klar defi­niert und führt daher immer dazu, dass es keine Rechts­si­cher­heit gibt.

GRAF BRÜHL: Lang­jäh­rige Erfah­rungs­werte

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